La última encuesta del Centro de Estudios de Opinión de la Generalitat de Catalunya vuelve a situar el acceso a la vivienda en el primer puesto entre los problemas que preocupan a los catalanes. Aunque esta situación obedece a un complejo conjunto de factores, según los expertos, en la base de esta 'tormenta perfecta' subyace una oferta insuficiente de inmuebles, tanto de venta como de alquiler. "En demarcaciones sobre la nuestra sin duda hace falta más obra nueva, pero sobre todo encontrar las fórmulas para poner en el mercado una parte del parque de casas vacías", reflexiona el catedrático emérito de la Universitat Rovira i Virgili (URV), Agustí Segarra.
La fuerte escalada en los precios de alquiler y venta de inmuebles que se registra año tras año en la provincia de Tarragona no parece encontrar techo pese al afán de intervencionismo de las administraciones en lo que se ha venido a denominar zonas tensionadas. Un reciente informe monográfico elaborado por la Cátedra de Innovación y Empresa de la URV detecta un grave problema de oferta que se prolonga ya casi dos décadas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.
En el caso de la obra nueva, las cifras hablan por sí solas. En 2005, el sector de la construcción puso en el mercado de las comarcas de Tarragona más de 21.700 viviendas acabadas, tres de cada 10 del total de Cataluña. A finales de 2024 se contabilizaron menos de 600. Durante la segunda década del siglo XXI, -en un proceso que perdura hasta hoy, con menor crudeza-, la caída de la construcción local fue dramática en términos absolutos y relativos. "En 2014, en toda la provincia de Tarragona sólo se concedieron licencias para construir 226 viviendas nuevas, únicamente el 5,88% del conjunto catalán... La cifra más baja de finalizaciones se registró en 2019, con sólo 505 residencias terminadas, equivalente al 5,72% del total catalán", recuerda el estudio.
Fortaleza de la demanda
A la falta de dinamismo en la oferta se le suma una fuerte demanda actual y futura de vivienda. Las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) colocan a Tarragona dentro de 15 años como la provincia catalana en que más aumentarán el número de hogares: 3.700.000 en España, casi 720.000 en Cataluña, y en torno a 106.000 en Tarragona, más de 7.000 al año, para pasar en números redondos de 343.000 a casi 450.000. Un crecimiento potencial del 19,1% en España, por el 22,9% en Cataluña. Por provincias, en Tarragona se prevé un aumento del 30,9%, seguida de Lleida (28,7), Girona (25,2) y Barcelona (20,7).
"Si queremos garantizar el derecho a una vivienda digna -exponen los especialistas de la URV- habrá que planificar y coordinar todas las actividades relacionadas con la promoción de obra nueva, la reforma de las viviendas degradadas y la incorporación al mercado de viviendas vacías o infrautilizadas, así como incentivar un uso más eficiente de las segundas residencias".
En términos relativos, Tarragona es la provincia catalana que dispone de mayor número de viviendas que no son la residencia principal de ninguna familia. Los últimos datos disponibles reflejan que en las 10 comarcas del sur de Cataluña había más de 230.000 segundas residencias, viviendas vacías sin uso, edificios degradados o en mal estado y viviendas pendientes de ser alquiladas: "Sincronizar la oferta inmobiliaria y la evolución de los hogares requiere poner más viviendas secundarias en el mercado inmobiliario para la venta o alquiler.
Presión del comprador extranjero
Desde la perspectiva de los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIs) el mercado de Tarragona se encuentra en una fase de mayor dinamismo gracias al aumento en la demanda de propiedades residenciales, especialmente en zonas costeras. "Un crecimiento impulsado en parte por un cambio de paradigma en las preferencias de vivienda hacia entornos atractivos y tranquilos, con inversores y familias que exigen mayor calidad de vida", explica Laia Fuster, agente inmobiliaria especializada en el área de Tarragona.
La mezcla de clima, mar, naturaleza, cultura, estilo de vida y precios razonables -al menos respecto a Barcelona o Girona- también ha disparado el interés del inversor extranjero por propiedades en áreas costeras y el auge de la inversión inmobiliaria en el litoral, en especial en localidades como Salou y Cambrils, que es el municipio con el precio más caro de la provincia con 2.409 €/m2 de coste medio, según la plataforma Idealista.com. Salou (2.295 €/m2), Torredembarra (2.081 €/m2), Tarragona (2.036 €/m2) y L'Ametlla de Mar (1.944 €/m2) completan el 'top cinco' con cifras que se acercan a las de la burbuja inmobiliaria de 2008.
Por el contrario, los precios más bajos se localizan en los pueblos de las Terres de l'Ebre, con excepciones como Constantí (Tarragonès) o Santa Coloma de Queralt (Conca de Barberà). Ulldecona (441 €/m2), Santa Coloma de Queralt (480 €/m2), La Sénia (545 €/m2), Móra d'Ebre (696 €/m2) y Tortosa (857 €/m2) figuran en la lista de los más asequibles. El precio medio actual en la demarcación supera ligeramente los 1.600 €/m2).
Tensión de precios en el mercado
En este contexto, diversas dinámicas como la gentrificación, el incremento de los apartamentos turísticos y la demanda de segundas residencias están desplazando a los residentes de los municipios del litoral. Por otra parte, la degradación de los cascos antiguos de determinadas ciudades desplaza a los residentes hacia zonas menos atractivas. "Las tensiones en el mercado inmobiliario -analizan desde la URV- difieren bastante entre municipios y comarcas... En algunos casos, la planificación urbanística sí ha conseguido equilibrar el stock residencial en consonancia con la demanda, mientras que en otros la parálisis del mercado inmobiliario y el aumento de la población se han traducido en fuertes tensiones en los precios de venta y los alquileres, lo que también provoca un desplazamiento de residentes hacia municipios vecinos".
El imparable encarecimiento de los precios genera un doble efecto: la imposibilidad del acceso a la vivienda en propiedad -y con importantes dificultades para entrar en el mercado de alquiler- de las clases medias, en especial de los jóvenes, y la concentración del parque inmobiliario en menos manos: "Los grandes inversores están comprando más, gracias a la buena coyuntura económica y financiera, por la rentabilidad del negocio; los pequeños se están retirando por falta de seguridad jurídica", analizan desde la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona.
"Son demasiados años de políticas erráticas sin ninguna planificación -analiza Héctor Simón, director de la Cátedra UNESCO de vivienda de la URV- que han agudizado el problema de la vivienda... Sólo las personas o empresas con más músculo económico pueden entrar en el mercado, en muchos casos con operaciones de compraventa que no necesitan ni siquiera crédito hipotecario, mientras las tasas de propiedad entre los jóvenes siguen a la baja".