En un mercado inmobiliario tensionado por la falta de oferta y el alza de costes, la promotora tarraconense Rapejun reivindica un modelo "industrial" de promoción y una gestión patrimonial de largo plazo. La compañía, propiedad de la familia Pallarès, actualmente en su cuarta generación, combina desde hace casi nueve décadas dos líneas de negocio: patrimonio en alquiler y promoción residencial para venta.
El origen del grupo se remonta a 1936, como sociedad patrimonial vinculada a la histórica azufrera Acepasa, fundada hace 132 años en Tarragona y posteriormente trasladada al polígono de Constantí. A partir de la acumulación de activos inmobiliarios ligados a la actividad industrial, la familia fue configurando una cartera propia de suelos y edificios y, en 1973, dio el salto a la promoción inmobiliaria sobre activos propios.
Rapejun mantiene hoy esa doble vertiente "Somos una fábrica de viviendas", resume su director general, Jordi Bigorra, ejecutivo externo que lidera la gestión diaria mientras la familia ejerce funciones desde el consejo de administración.
En el área patrimonial, la compañía gestiona más de 300 unidades, de las que más de 150 son viviendas en alquiler de larga duración, repartidas en 15 edificios en Tarragona ciudad. El resto se compone de locales comerciales, plazas de aparcamiento y trasteros, todos ellos en propiedad al 100 % del holding familiar.
La ocupación en sus inmuebles roza el 95 % y el perfil del inquilino es mayoritariamente familiar: parejas, hogares con hijos y trabajadores desplazados a la ciudad. El precio medio de alquiler es de entre 650 y 800 euros mensuales para pisos de una a tres habitaciones. "Nosotros no especulamos", subraya Bigorra.
En los últimos años, Rapejun ha rehabilitado activos para ampliar y actualizar su parque. Destacan los edificios de la calles Reding 22 y Lleida 7, y ahora tiene en curso la remodelación de Reding 8, con 14 viviendas previstas para alquiler tradicional.
No obstante, la compañía ha decidido poner en "stand by" nuevas inversiones en residencial en alquiler. El motivo: el creciente intervencionismo de la Administración, la inseguridad jurídica y la regulación de precios en las denominadas zonas tensionadas, “decretadas sin criterios suficientemente sólidos que están generando un entorno de gran incertidumbre"; así como la limitación a la inversión en nuevos activos destinados al alquiler, que, junto con una carga impositiva en transmisiones que pasa del 10 al 20 %, está reduciendo "notablemente" el atractivo del sector. "En consecuencia, se observa una desincentivación cada vez mayor de la inversión privada provocando menos oferta de unidades", sostiene Bigorra.
La segunda pata de Rapejun es la promotora. Desde 1973, Rapejún ha entregado cerca de 900 viviendas en unas 23 promociones, principalmente en Tarragona ciudad, aunque también ha desarrollado proyectos en Terrassa, Vilafranca y Vilanova.
En Torres Jordi, donde se ubicaba la antigua azufrera, ya ha ejecutado unas 300 viviendas y quedan pendientes alrededor de 180 más, cuya comercialización arrancará este año. Además, la empresa tiene dos proyectos en Vila-seca: 35 viviendas y locales con entrega prevista a finales de año y otros 66 pisos en un complejo con piscina y gimnasio, cuya entrega prevé para 2028. En paralelo, prepara el inicio de 60 viviendas en Tarragona.
Su objetivo estratégico es mantener un ritmo de uno o dos edificios al año, sin "parar la máquina". "No buscamos el último precio; queremos construir y vender de forma continua", explica Bigorra.
Con una plantilla de seis empleados, que asume tanto la gestión patrimonial como la promotora, y apoyo externo de arquitectos y aparejadores, la firma prevé cerrar este ejercicio con una facturación en torno a 10 millones de euros, y aspira a escalar hasta los 30 millones en 2028, coincidiendo con la entrega simultánea de varias promociones.
Costes, suelo y burocracia
Bigorra identifica tres grandes frenos al mercado: la escasez de suelo finalista, la lentitud administrativa y el peso fiscal. En Cataluña, asegura, la tramitación de nuevos desarrollos puede alargarse hasta 20 años. Además, los requisitos actuales, como la reserva del 50% para vivienda protegida o asequible en nuevos sectores, dificultan la viabilidad económica de los planes parciales. A ello se suma una demora de entre 10 y 12 meses en la concesión de licencias, un plazo similar al de ejecución material de la obra.
En paralelo, el encarecimiento de materiales tras la pandemia y la guerra de Ucrania ha elevado los costes de construcción en torno a un 32 %, sin apenas correcciones posteriores. "Se habla mucho de que sube el precio de la vivienda, pero no de que sube el coste", recalca Bigorra.
Según sus cálculos, más del 30 % del coste de una promoción corresponde a impuestos y tasas (ITP o IVA en la compra de suelo, actos jurídicos documentados, ICIO, licencias, notaría y registro). Con márgenes del 12 al 14 % en un ciclo de tres o cuatro años, el negocio -defiende- opera con parámetros más cercanos a los de una industria que a los de la especulación.