La construcción vuelve a emitir buenas vibraciones

Las reformas y la rehabilitación siguen tirando del carro y la obra nueva empieza a mostrar síntomas de recuperación

Las reformas de edificios viejos ha ejercido de colchón durante una crisis devastadora para el sector de la construcción. FOTO: CEDIDA.
Roberto Villarreal / Tarragona

Aunque lejos de los volúmenes precrisis, el sector de la construcción camina ya sin respiración asistida gracias a la tímida recuperación de la obra nueva en localidades con el parque de viviendas agotado, y sobre todo al resistente músculo demostrado en los últimos cuatro años por las empresas de rehabilitación y reformas. Como contrapunto a los brotes verdes, la licitación de obra pública sigue bajo mínimos, y el motor de la generación de empleo tampoco acaba de arrancar pese a la demanda de perfiles cualificados.

"Es verdad que venimos de una situación de mínimos después de tocar fondo, pero nos hemos recuperado bastante en los tres últimos años, de forma lenta, con algunas sombras, pero ahora mismo se puede decir que el sector pinta razonablemente bien, hay iniciativa privada con ganas de tirar del carro y una actitud positiva", explica Diego Reyes desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios y desde la vivencia del día a día de su empresa, Promobase.

Tanto los promotores como el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación (COATT) destacan que estos años de recuperación continuada del sector se apoyan en gran parte en los proyectos de reforma y rehabilitación de inmuebles de todo tipo: interiores, adecuación de fachadas, restauración integral... La inversión en este segmento sigue en alza -sólo hay que ver, a modo de ejemplo en Tarragona ciudad, encargos tan importantes como el del hotel Imperial Tarraco o el antiguo edificio de la Autoritat Portuària- en el primer semestre de 2018 ha seguido subiendo.

El sector de la rehabilitación es la estrella del nuevo impulso de la construcción: el parque antiguo se va reparando tras décadas de abandono

Ya en el 2018 se registraron crecimientos importantes; según los datos del COAATT, durante el pasado ejercicio se invirtieron 113 millones de euros en obras de rehabilitación en las comarcas de Tarragona, lo que significa un aumento del 26% respecto a 2017. Se trata de la mayor inversión cifra en la serie histórica de los últimos nueve años. Por establecer una comparación, de los 71 millones de euros del año 2010 se llegó a mínimos de 24 millones en 2014.

Con respecto a la tipología, la estadística refleja que se hicieron 216 obras en viviendas unifamiliares y 385 en bloques de edificios. El grueso correspondió a fachadas, cubiertas, interiores de viviendas y mejoras de accesibilidad, aunque también se hicieron 53 reformas de locales y se crearon 35 nuevos espacios para oficinas. Por comarcas, Tarragonès y Baix Camp lideraron este tipo de actividad.

La dinámica de recuperación se refleja en las aproximadamente 12.500 compraventas de vivienda firmadas en 2018, lejos de las más de 19.500 de 2007 pero en clara línea ascendente

"El sector de la reforma -confirma Diego Reyes- sin ninguna duda es la estrella; el parque antiguo se va reparando, porque hacía mucha falta; la casuística es muy diversa: desde comunidades que afrontan obras de envergadura, sobre todo fachadas en las localidades costeras -donde se nota especialmente el impacto del mar sobre los materiales-, hasta particulares que se adecúan su casa". La obligatoriedad de las famosas ITEs (Inspecciones Técnicas de Edificios) juegan a favor de esta tendencia: "No es una presión extrema, pero sí se nota; hay menos dejadez en la conservación".

Compraventas al alza

A pie de calle, el mercado de compraventa inmobiliaria también se ha ido animando desde los mínimos de 2015. La obra nueva se va despertando poco a poco, aunque a ritmo todavía muy ralentizado. Los datos recogidos por el Observatorio Empresarial de la patronal CEPTA indican que, frente al máximo histórico de las cerca de 20.000 viviendas/año acabadas en los ejercicios 2006 y 2007 en la demarcación de Tarragona, de mantenerse el ritmo actual el sector producirá en torno a un 10% de esa cantidad. Por hacerse una idea, el mínimo se registró en 2015 con apenas 400 viviendas construidas.

Con respecto a las operaciones inmobiliarias, la dinámica de recuperación se refleja en las aproximadamente 12.500 compraventas de vivienda firmadas en 2018, todavía lejos de las más de 19.500 de 2007, pero en clara línea ascendente desde 2015. El Centro de Información Estadística del Notariado detecta, no obstante, cierta ralentización en toda España en el primer trimestre de este año. El citado gabinete estima subidas generalizadas de precios (+8,8% en Cataluña) del metro cuadrado, así como de los préstamos hipotecarios, con un crecimiento superior al 10%. En Tarragona, por vez primera, "empieza a notarse que Barcelona y su entorno es muy caro", exponen desde la agrupación de APIs Apialia. "Nos llega gente de fuera, sobre todo del área metropolitana, que vienen a comprar aquí porque aquel mercado se ha puesto prohibitivo y los precios son muy competitivos".

La nota menos optimista es que la obra pública sigue bajo mínimos, por la parálisis política de la Generalitat y el Estado; los Ayuntamientos son la gran esperanza

El precio de la vivienda nueva es, según los especialistas del ramo, el que más ha notado el incremento, en parte porque las nuevas regulaciones y normativas que afectan a las promociones de nueva planta -materiales, seguridad...-  encarecen la construcción. "Hay un importante desconocimiento -advierten los promotores- sobre los costes del sector; nuestro producto, si se hacen las cosas como se debe, es cara; lo que está muy claro es que el promotor ya no asume riesgos pensando que el precio se va a incrementar, y compra el suelo a escalas razonables... en Tarragona, con carácter general entre 250 y 400 euros el metro cuadrado".

Como nota menos optimista, la de obra pública sigue bajo mínimos por la parálisis política de la Generalitat y del Estado. La mayor esperanza está sobre el tejado de los Ayuntamientos, que comienzan a pasar la página de los recortes para iniciar un ciclo inversor. Por el contrario, la iniciativa privada y la recuperación de una incipiente actividad del residencial en determinadas localidades donde la oferta está prácticamente agotada, sirve de argumento para augurar un cambio de tendencia moderado a medio plazo.

Mercado de trabajo

Estas fuerzas positivas que se dejan notar en la recuperación del sector todavía no se han trasladado a la estadística sobre su peso en el mercado laboral de Tarragona. La serie histórica del INE muestra cómo en 2018 había unas 25.000 personas con trabajo en la construcción; nada que ver con las más de 50.000 de 2008, las casi 60.000 de 2006, o las cerca de 75.000 de 2009.

Esta limitada capacidad de generación de empleo, según razona el co-director del Gabinete de Estudios de la CEPTA, Juan Gallardo, está íntimamente ligada a los malos datos globales que arroja el mercado de trabajo de Tarragona en la última década, con el paro muy por encima de la media catalana, también con saldos negativos tanto en la tasa de ocupación como la de actividad: "Sólo una reacción adicional proveniente de este sector puede normalizar los niveles actuales de desempleo, que todavía dobla a día de hoy los de 2007 y 2008".

Los empresarios dicen padecer un problema de mano de obra cualificada; al menos a medio plazo el sector no da visos de volver a ser un gran motor de empleo

Pese a que los empresarios defienden que todos los gremios de la construcción están funcionando "a tope" y que padecen un problema de mano de obra cualificada, al menos a medio plazo el sector no da visos de volver a convertirse en uno de los grandes motores de empleo. Mientras la industria sí que ha logrado situarse en los parámetros pre-crisis, su peso porcentual no llega al 8%, frente al 16-20% en que llegó a moverse".

Nadie quiere regresar a los excesos del pasado. "Si quedemos dar una estabilidad al crecimiento en los próximos años, tendremos que aprender de los errores y buscar el equilibrio en la 'producción', con desviaciones escasas entre la oferta y la demanda", sintetiza Diego Reyes, en la misma línea que el director de la Cátedra de Vivienda de la URV, Sergio Nasarre. Con una visión en perspectiva de los últimos 15 años, repite un mensaje de extrema prudencia ante fórmulas económicas focalizadas en el ladrillo. "Algunos agentes sienten la tentación de volver a lo de antes, pero si invitas a toda una generación a no formarse, al final vas a pagar unos costes a medio plazo, una lección que ya deberíamos haber aprendido: sobreendeudamiento, desahucios y paro".

Escalada imparable de los precios del alquiler

El fuerte empuje de la demanda de vivienda en régimen de alquiler ha disparado los precios en toda la geografía nacional. En Tarragona ciudad, según los datos del portal líder Idealista.com, el precio medio en junio ha fijado un máximo de casi 8 euros por metro cuadrado, un 4,4% más que el mes anterior y un 4,7% por encima del anterior trimestre. En variación interanual sube un 3,5%. En España la media se situó en 11 euros/metro cuadrado, máximo histórico por séptimo trimestre consecutivo.

Tarragona es una de las 25 capitales de provincia donde el alquiler acabó junio en su precio más alto. Le acompañan en esa lista otras tan dispares como Almería, Granada, Huelva, Sevilla, Huesca, Teruel, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Ávila, León, Segovia, Valladolid, Guadalajara, Toledo, Murcia, Castellón, Vitoria, Badajoz, A Coruña, Ourense, Logroño, Madrid y Pamplona. En seis Comunidades Autónomas, entre ellas Cataluña, la media de precios también se sitúo en máximos.