La figura del "gran tenidor" d'habitatge ha guanyat rellevància a Catalunya en el marc de les polítiques públiques d'habitatge i de les reformes fiscals recents. No és un simple etiquetatge: assumir aquesta condició comporta obligacions formals, riscos fiscals i efectes en operacions immobiliàries.

En particular, el Decret llei 2/2025, de 25 de febrer, pel qual s'adopten mesures urgents en matèria d'habitatge, imposa l'obligació de comunicar la condició de "gran tenidor" i el nombre d'habitatges a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya. L'omissió de la comunicació pot constituir infracció administrativa greu, amb sancions que poden oscil·lar entre 9.001 i 90.000 €. Així mateix, a les zones tensionades, la transmissió d'habitatges per part de grans tenidors persones jurídiques, pot quedar subjecta al dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat.

Pel que fa a l'àmbit fiscal, des del 27 de juny de 2025 regeix a Catalunya un tipus del 20 % a l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) quan l'adquirent és "gran tenidor" i compra habitatges; també tributa al 20 % la transmissió d'edificis sencers d'ús residencial.

Tanmateix, actualment coexisteixen dues definicions operatives de "gran tenidor" amb efectes i perímetres diferents:

- A efectes de l'ITP (Agència Tributària de Catalunya), és "gran tenidor" qui és titular de més de deu immobles residencials o de més de 1.500 m² residencials a Catalunya, o cinc o més habitatges en zona tensionada; a més, només computen la plena propietat o la nua propietat (no l'usdefruit ni el dret d'habitació), en copropietat se suma la superfície proporcional i, en el cas de persones físiques, s'exclou l'habitatge habitual del còmput (criteris precisats per la Resolució 3/2025).

- En canvi, a efectes de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, el perímetre és més ampli: han de comunicar la seva condició els qui compleixin els llindars legals, que inclouen cinc o més habitatges en zona tensionada o més de 10 immobles urbans d'ús residencial a tot l'Estat (amb almenys un a Catalunya) o més de 1.500 m² residencials; el còmput no preveu l'exclusió específica de l'habitatge habitual (sí que s'exclouen garatges i trasters), a diferència del que succeeix a nivell fiscal.

D'aquesta dualitat en neix una asimetria pràctica: un operador pot estar obligat a comunicar la seva condició de "gran tenidor" davant Habitatge i, tanmateix, no quedar sotmès al 20 % de l'ITP en una adquisició concreta per les regles específiques de còmput fiscal; o a l'inrevés.

Per a l'empresari o professional, la fulla de ruta passa per auditar el seu parc immobiliari amb aquesta doble vara de mesurar: inventariar habitatges i superfícies amb detall de drets reals i percentatges; verificar si els immobles es troben en municipis tensionats; cursar, si s'escau, la comunicació davant Habitatge; i modelitzar les operacions de compra amb l'escenari del 20 % en la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses (TPO) quan pertoqui. Aquesta revisió prèvia redueix contingències i evita que una operació s'encareixi per una interpretació inadvertida.

Pel que fa a l'àmbit judicial, la condició de "gran tenidor" ja no és un obstacle per presentar demandes de desnonament: el Tribunal Constitucional, a la seva STC 26/2025, de 29 de gener, va declarar inconstitucionals i nuls els arts. 439.6 i 439.7 LEC (i, per connexió, altres preceptes) que imposaven als grans tenidors requisits previs d'acreditació de vulnerabilitat i de conciliació/mediació per a l'admissió de la demanda.

L'actual marc català converteix la condició de gran tenidor en sinònim de embolic: criteris dispars entre Hisenda i Habitatge per a un mateix concepte jurídic, perímetres de còmput diferents i excepcions que no coincideixen. El resultat és previsible: erosió de la seguretat jurídica, més litigiositat i una enginyeria de compliment tan costosa com innecessària, amb ciutadans i empreses vivint en incertesa regulatòria permanent. Dit en paraules planeres: gran tenidor, gran embolic, una disfunció que un legislador que es preï hauria d'evitar.